El sector inmobiliario en Europa –y en España- encara 2015 con un fuerte crecimiento de actividad y con el reto de alcanzar el equilibrio en medio de una abundancia de capital casi sin precedentes, pero marcado por posibles desajustes de los precios en los mercados de venta y alquiler.
La disponibilidad de capital junto a la debilidad de entorno económico europeo y las incertidumbres geopolíticas están provocando una distancia cada vez mayor entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores por los activos prime.
Así lo refleja el informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2015, elaborado por PwC y el Urban Land Institute, a partir de 500 entrevistas con los principales actores del sector.
Con todo, la confianza entre los fondos, inversores institucionales, compañías inmobiliarias y bancos sigue siendo elevada y lo mismo sucede con las expectativas de rentabilidad y demanda de empleo para 2015: un 52% y un 38%, respectivamente, estima que será mayor-.
Los activos core están sobrevalorados prácticamente en todos los mercados europeos. Así lo considera, en mayor o menor medida, el 61% de los encuestados. Esta presión de los precios al alza tiene que ver con la abundancia de liquidez. Una situación que se prolongará durante 2015, según la opinión del 70% de los entrevistados. Este exceso de capital se explica por la conjunción de cuatro factores: la sensible mejora que han experimentado en los doce últimos meses los mercados de deuda y que está permitiendo a los bancos retomar su actividad de refinanciación; la aparición de otras fórmulas de financiación alternativa; los flujos de dinero proveniente de Asia y un escenario sostenido de bajos tipos de interés.
En España, hay algunos factores que mejoran nuestra posición competitiva respecto a nuestros vecinos europeos, como son la reestructuración de nuestro sistema financiero, reducción de costes y salarios y el papel que ha ejercido Sareb en los dos últimos años. Una muestra clara es la proliferación de Socimis –vehículos de inversión inmobiliaria- en nuestro país, que se han multiplicado por tres en los últimos doce meses. El informe señala que la oleada de capital entrante en España que se inició en 2013 no muestra ningún signo de retroceso.
Un buen ejemplo del desacoplamiento entre la situación de exuberancia de liquidez que vive el sector inmobiliario europeo y la incertidumbre empresarial se refleja sobre la evolución de algunas de las economías de la zona euro -solo el 30% de los encuestados estima que la actividad económica mejorará- y el aumento de la preocupación por el entorno geopolítico –el conflicto en Ucrania, la situación en Oriente Medio, los calendarios electorales nacionales…- están detrás de esta situación.
Todo esto está provocando algunos cambios en el comportamiento de los inversores, que están empezando a asumir mayores riesgos en busca de una mayor rentabilidad. Por ejemplo, está cambiando la forma en la que se miran activos y localizaciones secundarias o algunos segmentos tradicionalmente menos atractivos, como el sector residencial, que empieza a dejar de ser un coto del sector público y de los promotores y se encuentra en el foco de los grandes inversores.
Pero a pesar de estas incertidumbres, la actividad en el mercado inmobiliario europeo ha sido “frenética” durante este último año y se prevé un incremento de las operaciones y de la rentabilidad en 2015, “más por la abundancia de capital que porque el sector inmobiliario europeo goce de unos fundamentales sólidos”.
Madrid y Barcelona, entre las ciudades más atractivas
Cada año, el informe analiza los mercados de las principales ciudades europeas y los clasifica con arreglo a sus perspectivas de inversión. Para 2015, destaca las buenas perspectivas para Madrid y Barcelona, que escalan puestos de forma sensible en el mercado de inversión. Madrid sube hasta el puesto tres del ránking europeo -desde el número 19- como atractivo de inversión, sólo por detrás de Berlín y de Dublín ; y Barcelona lo hace hasta la posición número 13 -desde la 21-.
La capital alemana ha desbancado a Munich en el primer puesto del ranking de perspectivas en el mercado de inversión. Dublín se mantiene en segunda posición, mientras que Hamburgo y Atenas ocupan el cuarto y quinto lugar, respectivamente.
En el mercado de desarrollo inmobiliario sigue habiendo más apetito inversor en zonas con menor riesgo como Londres, Berlín, Hamburgo, Múnich o Estocolmo. En desarrollo también mejoran Madrid y Barcelona, pasando en 2015 a la posición 14 y 21, respectivamente, desde la 23 y 25 de 2014.
En cuanto a los sectores, el logístico es el que mejores perspectivas presenta gracias al impacto del comercio electrónico. Le sigue el segmento de oficinas en el centro de las ciudades, mientras que los de oficinas en el extrarradio y los parques empresariales pierden interés progresivamente.
