Las ejecuciones hipotecarias le están costando a la banca, al menos, 7.500 millones de euros desde 2007

Los costes totales de la recuperación judicial de un inmueble oscilan entre el 15% y el 20% del valor del mismo, lo que supone que las entidades financieras están soportando una media de gastos de 22.000 euros por cada recuperación.

La banca española ha soportado unos costes de, al menos, 7.500 millones de euros en la gestión de los procedimientos de ejecución hipotecaria, según un estudio interno realizado por Alteba (www.alteba.com). Estos gastos provienen de las ejecuciones, el mantenimiento y la comercialización de los inmuebles embargados  a raíz de la crisis económica desde 2007.

El estudio realizado por Alteba, compañía especializada en la gestión inmobiliaria, considera estos 7.500 millones como una estimación a la baja de unos costes que, realmente, podrían llegar incluso a superar los 10.000 millones si se computaran todas las partidas que se destinan a gestionar el patrimonio adquirido por vía judicial, por el aumento de la morosidad.

Según los datos del CGPJ (Consejo general del Poder Judicial) desde 2007 hasta el primer semestre de 2012 se han producido casi 400.000 ejecuciones hipotecarias; como consecuencia de ellas, hasta el momento 203.808 personas o familias han perdido sus casas en este periodo y otras 160.000 más están camino de hacerlo durante el año 2013 y primeros meses de 2014. Según los datos elaborados por Alteba a partir de la información de la Asociación Hipotecaria Española, el importe medio ponderado de las hipotecas españolas entre los años 2007 y 2011 se situó en torno a 127.000 €. Con unos gastos que se sitúan entre el 15 y el 20% de este importe, las 400.000 ejecuciones costarán a la banca más de 7.500 millones de euros.

*Dato estimado. En el primer semestre 2012 48.213 según el C.G.P.J

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de C.G.P.J.,  AHE e INE

Los principales gastos asociados a la adjudicación de los inmuebles son:

• Gestión interna: recursos propios de la entidad utilizados para la gestión judicial, administrativa, técnica y comercial.
• Empresas de recobro para realizar el seguimiento y la recuperación de la mora
• Costes judiciales de los procedimientos: abogados, procuradores, tasas judiciales.
• Mantenimiento de los inmuebles recuperados
• Comercialización de los inmuebles
• Impuestos y comunidades de propietarios: solo el ITP oscila entre el 6,5% y el 8% del valor de adjudicación, dependiendo de la CCAA.

Morosidad vs. Ejecuciones hipotecarias

 * Datos en millones de euros

Fuente BDE

Hasta JunioTotal crédito adquisición de vivienda con garantía   hipotecaria580.722611.483611.813620.433612.657603.736Total dudoso adquisición vivienda con garantía   hipotecaria4.15414.30717.36014.79017.56419.123Dudosos Vs Créditos0,72%2,34%2,84%2,38%2,74%3,16%

 * Estimado 2012

 Tal y como demuestran los datos, la  morosidad continua creciendo con una variación interanual superior al 15% alcanzando una tasa de un 3,16% en el segundo trimestre del 2012. Esto provoca un crecimiento del número de ejecuciones hipotecarias.

El hecho innegable de que casi el 8% de las hipotecas residenciales españolas estén o hayan estado en proceso ejecutivo, demuestra que a pesar del esfuerzo de las entidades financieras por evitar las ejecuciones hipotecarias, dicho esfuerzo no ha sido suficiente. La firma del Código de Buenas Practicas ha sido una buena prueba de ello, imponiendo las entidades unos umbrales mínimos de casi imposible cumplimiento, que desde el principio estaban abocados al fracaso.

Alterar las leyes hipotecarias es un riesgo muy alto, por cuanto somos un país que tiene un alto porcentaje de las hipotecas residenciales en manos de inversores extranjeros, casi el 40%, y una alteración sustancial de las normas podría afectar seriamente al riesgo país. Sin embargo, introducir la exigencia de que un tercero independiente, pueda certificar el cumplimiento de unos mínimos requisitos de carácter socioeconómico para proceder a la toma de decisiones, tales como aceptar la dación en pago, la preferencia en acceder a viviendas sociales, la moratoria en la ejecución etc…, permitiría acciones inmediatas para frenar las ejecuciones hipotecarias y desahucios de aquellos deudores que sean críticos sociales, sin necesidad de alterar las normas hipotecarias en un momento tan delicado para el país.

Si se compara  el enorme volumen de gastos que asumen las entidades para gestionar el problema del impago de préstamos con garantía inmobiliaria con los presupuestos que las administraciones públicas y las organizaciones sociales tienen para paliar sus efectos, el balance está terriblemente descompensado.

La propuesta de Alteba

Este desequilibrio y el evidente retroceso presupuestario que sufrirán las Administraciones Públicas, en atención social, en los próximos ejercicios han impulsado a Alteba a poner en marcha un nuevo proyecto que pretende paliar, no solo el problema que tienen las entidades, sino también el drama social y evitar hasta un 50% de los desahucios.

Alteba ha acumulado una gran experiencia en la gestión de este tipo de procedimientos en los últimos años y considera que la actual forma de realizar las ejecuciones hipotecarias ha demostrado ser un método costoso, que afecta a las entidades, a los deudores y al conjunto de la sociedad de manera muy negativa. Por ello plantea un nuevo enfoque.

El proyecto, denominado VIVIREMOS, propone la introducción sistemática de la mediación social en los mecanismos de los procedimientos de ejecución hipotecaria y enfrentar el problema, no solo desde la perspectiva del banco acreedor, tratando de resolver el cobro del crédito, sino desde una perspectiva más amplia que abarque las necesidades del deudor. A este último, se le ofrece una salida que, en algunos casos, permita agilizar y abaratar los costosos procesos judiciales, y evite los dramas sociales que forman parte del “paisaje cotidiano” de estos tiempos de crisis.

VIVIREMOS introduce en el mercado una forma distinta de actuar en este tipo de casos a través de una metodología que se enfoca en los siguientes servicios:

• Mediación social en los  procedimientos de ejecución hipotecaria:
  • Análisis del perfil de deudor para proponer soluciones innovadoras y a medida con un nuevo  concepto del gasto en vivienda.
  • Negociación y coordinación con todos los agentes implicados, entidades financieras y organismos públicos y privados, para conseguir la mejor solución para todas las partes utilizando los recursos legales y financieros disponibles en cada situación.
  • Creación de una certificación o sello como garantía de que los       procesos de ejecución se realizan de una forma socialmente responsable, con calidad y transparencia, garantizando que el proceso para la  adjudicación de la vivienda se ha resuelto atendiendo a criterios de responsabilidad social, ofreciendo al deudor apoyo legal y social, con       una salida digna a su problema de vivienda.

VIVIREMOS nace desde la conciencia de que todos somos responsables de la problemática generada en torno a la vivienda (entidades financieras, promotores, consumidores y poderes públicos), por ello el proyecto involucra a todos y aporta soluciones en las que todos ganamos, con el objetivo de ayudar a paliar un importante problema que está afectando a nuestra sociedad y que se ha convertido en una lacra, tanto para el sistema financiero como para los ciudadanos afectados de forma más grave por la crisis económica:

Entidades financieras: optimiza los procesos judiciales acortando plazos y gastos; mejora la deteriorada imagen de las entidades con el consiguiente impacto en su negocio e impulsa su labor de RSC.

• Particulares con problemas de morosidad: ofrece apoyo y soluciones alternativas.
• Sociedad: contribuye a mejorar la “aceptación social” perdida en el sistema bancario y anima a buscar soluciones.

Como parte de este proyecto, se está constituyendo la Fundación VIVIREMOS, una entidad sin ánimo de lucro que trabaja con los siguientes objetivos:

Fomentar la compra responsable de las viviendas

• Facilitar el acceso a la vivienda a un precio justo.
• Impulsar las acciones sociales a través de ONGs (Fundaciones y Asociaciones), servicios sociales de la Administración y entidades no lucrativas.
• Canalizar el asesoramiento y apoyo a las personas con problemas familiares, económicos y sociales agravados por procedimientos de ejecución hipotecaria.
• Idear y desarrollar soluciones innovadoras e involucrar a organismos públicos, entidades financieras, ONGs., empresas privadas, etc.
• Controlar que la aplicación de las acciones sociales se realicen con transparencia y justicia social, mediante la creación de un Comité Supervisor formado por representantes de todos los agentes involucrados.
• Servir de “observatorio” de las acciones que entidades y administraciones tienen en marcha y las futuras acciones que se realicen referentes al problema de la vivienda y sus soluciones, canalizando toda la información disponible al efecto.
• Dar a conocer las viviendas adjudicadas por entidades que hayan obtenido el sello de garantía social.
• Mejorar la educación financiera de los ciudadanos, en especial en lo que se refiere a la compra de viviendas.

 Sobre Alteba

Alteba es una compañía especializada en la gestión de activos inmobiliarios. Su equipo de profesionales tiene más de 20 años de experiencia en el sector y actualmente desarrolla su actividad como refuerzo de las áreas inmobiliarias de numerosas entidades financieras. Ofrece servicios de consultoría y gestión que abarcan todo el proceso de desarrollo inmobiliario. Su experiencia dentro del sector inmobiliario abarca las áreas financiera, técnica, urbanística y comercial. www.alteba.com