Desde el tercer trimestre del año 2012 las transacciones de viviendas han incrementado. Sin embargo, no basta con ver la dirección de la venta de viviendas sino también la evolución de su precio, que sigue evolucionando hacia el terreno negativo. El último dato conocido es de una caída del 9,8% en el cuarto trimestre de 2012 respecto al mismo periodo del año anterior.
“Mientras que la caída de la negociación inmobiliaria se ve aumentada, podemos mejorar nuestra perspectiva sobre las compañías inmobiliarias, pero aún es pronto para confiar en que los precios retomen el terreno positivo en sus variaciones anuales,” señala Simón Pérez Golarons, Director de Análisis de SLM-Análisis Financiero Independiente.
En cualquier caso, la reactivación de las operaciones es positiva en cuanto permite que el mercado ajuste de forma más rápida sus precios y las caídas que sean necesarias se producen más rápido, con lo que antes se superará la lenta agonía del sector inmobiliario y, en consecuencia, la del sector de la construcción. A este efecto también se debe tener en cuenta la contribución de la creación del banco malo que también genera una dinamización del mercado con presión a la baja en los precios.
En el año 2005, los precios de la vivienda en España llegaron a crecer por encima del 15% mientras que en 2006 lo hicieron sobre niveles del 10% y en 2007 del 5%. Según los datos recogidos por SLM-AFI, no fue hasta el tercer trimestre del año 2008 que empezaron los recortes en el precio de la vivienda, situación que no se ha abandonado hasta hoy.
Pérez Golarons indica que “si atendemos a EEUU como posible comparable, dado que vio primero como aumentaban sus transacciones y luego sus precios, podemos intentar intuir cual sería un posible patrón de recuperación del mercado y los precios del inmueble en España”. Se puede observar como ciertos indicadores de precios de vivienda en EEUU muestran ya una tendencia positiva desde el primer o el segundo trimestre de 2012. El aumento de las ventas de viviendas en EEUU pasó a terreno positivo entre el primer y el segundo trimestre de 2011. Asimismo, las ventas de viviendas nuevas y usadas siguen una evolución similar. Actualmente, el nivel de crecimiento de las transacciones de viviendas, según el tipo de las mismas, oscila entre el 9% y el 10,5% positivo.
Si el mercado de EEUU ha tardado prácticamente un año desde el inicio del crecimiento de las transacciones de viviendas hasta el inicio de los aumentos de precios, ¿eso significa que en España vamos a tardar lo mismo? Según el equipo de SLM-Análisis Financiero Independiente la respuesta es negativa. Sí que es verdad que hay una alta correlación en el tiempo con el mercado Europeo, pero no tiene por qué darse en el caso concreto de la economía española. “Nuestra economía es mucho menos flexible que la de EEUU, no tenemos posibilidad de elegir nuestra política monetaria ni cambiarla sino que se decide a nivel europeo y estamos sujetos a muchas políticas de ajuste y otras restricciones económicas,” explica Pérez Golarons.
Según las perspectivas de SLM-Análisis Financiero Independiente, siempre que primero se cumpla el abandono de la recesión en el segundo semestre de 2013, se podría ver un máximo en el desempleo y un mínimo en los precios de la vivienda en un período de entre 18 y 24 meses, es decir, a finales de 2014 o principios de 2015. El equipo de SLM-AFI considera que existe una elevada correlación entre en nivel de desempleo y el precio de la vivienda.
Por ello, la compañía considera que todavía no ha llegado el momento, en términos medios, de invertir en el sector inmobiliario. En palabras de Pérez Golarons, “ese momento está por llegar, pero de aquí a entonces, esperamos que los precios sigan cayendo”.
Según los datos publicados por Tinsa, la caída media acumulada desde los precios máximos es de 35% desde finales de 2007. Actualmente, la tasa media interanual se situaría en niveles superiores al -10% y se va a mantener en niveles similares a corto plazo.
SLM-Análisis Financiero Independiente prevé que el precio de la vivienda sufrirá una caída adicional de entre un 15% y un 25% respecto a su máximo que durará de 18 a 24 meses. Sin embargo, siempre debe considerarse que estas estimaciones son en términos medios, existen importantes disparidades según la zona geográfica, el tipo de población o de vivienda.
