El inicio de la recuperación del sector inmobiliario podría llegar en 2014, aunque de forma muy lenta y muy suave, ya que tendrá unos tiempos diferentes dependiendo de la situación y del tipo de vivienda.

Es la principal conclusión de un análisis elaborado por Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios, que opina que hasta 2017 no se verá una completa recuperación. “El sector de la construcción se ha derrumbado en los últimos años: si en 2006 representaba un 16% del PIB frente al 9% de de la media europea, actualmente solo representa un 8%”.

Después de siete años de fuertes bajadas y desplome de precios se está iniciando una clara fase de inicio de estancamiento. Según los datos del análisis de Molet, el sector ha tocado fondo este año y las transacciones comenzarán a subir en 2014, a pesar de que los tipos de interés se mantendrán bajos y las entidades financieras continuarán aplicando restricciones a la concesión de créditos hipotecarios.

En cuanto a los precios, que desde que comenzó la crisis han bajado una media del 52%, su evolución en 2014 variará mucho dependiendo de la zona y del barrio donde se encuentre la vivienda, y el exceso de oferta existente no afectará por igual en todas las zonas. En aquellas con alto nivel adquisitivo donde no se necesita financiación, los precios ya han empezado a subir ligeramente y  el número de transacciones de estas viviendas empezará a recuperarse en 2014. En cambio, según Eduardo Molet, en zonas donde los compradores necesiten financiación, los precios seguirán bajado y las transacciones se mantendrás estancadas.

En cuanto al perfil del comprador, ha cambiado: ahora es un particular solvente que paga al contado o que necesita poca financiación, o un inversor a la caza de oportunidades. Así, la edad media de los compradores ha subido y se sitúa entre los 43 y los 53 años. Por otro lado, los extranjeros que compran vivienda en España representan ya un 12 % del total de ventas, tendencia que continuará al alza en 2014. Estos compradores son principalmente del Reino Unido (17%), Francia (10%), Rusia (9%) y Alemania (8%). La demanda más solicitada es la casa barata de 3 habitaciones.

Los fondos de inversión inmobiliaria son los primeros en detectar oportunidades y se están haciendo con una cartera potente para poder vender a buen precio cuando comience la recuperación económica. Según Eduardo Molet, “ya están aquí y están para quedarse, y actualmente son la punta de lanza para ver las oportunidades y gangas del mercado”. En cuanto al SAREB, aunque se ha constituido en el momento más bajo del mercado y ha comprado a las entidades bancarias a precios de saldo, el problema, según Molet, es que está gestionado por financieros, no por inmobiliarios, y  ha tenido una mala política de precios, excesivamente rígida, durante este año. Al final del 2014 habrá vendido menos de 5.000 viviendas a particulares en lugar de las 7.280 viviendas que tenían previstas”.

Aunque la cultura de vivir en una casa en propiedad está modificándose poco a poco, España sigue siendo el país de Europa con mayor porcentaje de viviendas en propiedad: un 82% frente al 65% del resto de la Unión Europea. Así, actualmente hay un exceso de oferta inmobiliaria, aunque ha disminuido en los últimos años: en España hay 650.00 viviendas de obra nueva sin vender y 800.000 de segunda mano. A esto hay que sumar el descenso de población: en los últimos España ha perdido 2 millones de personas, entre emigrantes y jóvenes que se han ido del país.

Tomando estos datos como punto de partida, otra de las principales conclusiones de este análisis indica que los bloques de vivienda en curso y terminados en mala situación son invendibles a un precio razonable y muchos deberán destruirse como ha ocurrido en las crisis inmobiliarias de Estados Unidos e Irlanda. Los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas deberán provisionar fondos destinados a estos derribos. En cambio, los bloques de viviendas terminados y en curso en buena situación bajaran ligeramente los precios y poco a poco empezarán a venderse.

Aunque el sector inmobiliario es muy amplio, existe una tendencia a vincularlo exclusivamente con el mercado residencial, pero hay otros segmentos como centros comerciales, industriales, logística o complejos hoteleros, entre otros, dentro del sector. Los locales situados en buenas zonas comerciales, con mucha circulación de personas delante de sus escaparates, mantendrán los precios actuales con ligeras subidas y el número de transacciones. Aquellos que están mala situación continuarán su desplome de precios y el parón de ventas.