La inversión en el mercado logístico ha alcanzado un volumen de 850 millones de euros en 2016, lo que representa el mayor volumen de inversión de toda la serie histórica, según las conclusiones del Informe de Mercado Industrial-Logístico 2016, estudio realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
El informe detalla que durante el presente ejercicio, el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado, si bien, la menor oferta de activos a la venta provocará que no se alcance el volumen de inversión de 2016, aunque se situará por encima de la media histórica.
Desde el punto de vista geográfico, la actividad inversora ha estado muy concentrada en el mercado de Madrid y su área de influencia, con un 45% del total de la inversión. Cataluña, por su parte, supuso el 30%, mientras que el 23% han sido operaciones realizadas principalmente en Zaragoza y Valencia. De hecho, la escasez de oferta tanto en Madrid como en Barcelona está provocando que determinados inversores se estén interesando por mercados secundarios, entre los que destacan Zaragoza, Valencia y Sevilla.
En cuanto a la tipología de los inversores, los dos grupos predominantes han sido, en primer lugar, los institucionales (nacionales e internacionales), con un 63% del volumen de inversión y, en segundo, las empresas inmobiliarias, con un 20%. Las Socimi han representado en 2016 el 14% del total de inversión.
Respecto a la tasa de rentabilidad inicial, el informe de Aguirre Newman apunta que muestra una importante comprensión durante 2016, hasta situarse en el entorno del 6% en los principales mercados prime de Madrid y Cataluña, lo que supone un descenso de 100 puntos básico desde finales de 2015. De la misma manera, la tasa de rentabilidad en mercados secundarios se mantuvo cercana a 7,5-7,75%.
Perspectivas 2017
Según el informe de Aguirre Newman, la contratación mantendrá una elevada actividad en 2017, consecuencia de la necesidad de incrementar superficie de almacenaje y distribución por parte de los operadores logísticos.
Una parte relevante de la demanda vendrá dirigida por las necesidades que está generando el e-commerce y la transformación en los hábitos de compra de los consumidores y, por otro lado, la actividad logística de km 0, la que corresponde a la última fase del ciclo logístico (la distribución al cliente final), generará la necesidad de acercar al máximo la logística a los grandes núcleos de población.
A lo largo de 2017, las rentas de alquiler de los mejores activos continuarán con la suave tendencia alcista, al igual que la actividad promotora, tanto en el desarrollo de proyectos llave en mano como de proyectos especulativos, que seguirán con la tendencia creciente iniciada hace dos años.
También durante este año, señala Aguirre Newman, se mantendrá el elevado interés inversor, principalmente por parte de inversores institucionales dentro del segmento core y value added y por parte de compañías inmobiliarias. Los mercados más activos serán Madrid y Barcelona, si bien, la escasez de oferta obligará a los inversores a analizar mercados secundarios como Zaragoza, Valencia y algunas áreas del País Vasco.
Ante la falta de producto terminado en rentabilidad, las buenas perspectivas de la demanda y la necesidad de renovar el stock logístico, seguirá existiendo interés por parte de los promotores e inversores en la adquisición de suelos para el desarrollo de proyectos y compras bajo el formato de forward funding o forward purchasing.
